第819章 无本买卖(第3页)
有些人会拿着同一张楼契到不同银号多次抵押，套出多笔贷款，行内称这个‘翻栈’。
在陆羽茶室还有炒地师爷，不是律师楼的跑地文员，就是钱庄的押契员，他们每天都看《香港宪报》，盯着即将换契或收地的农地……”
冼耀文摆摆手，“炒地师爷就不用说了，我能猜到后面怎么操作，无非就是靠信息差赚钱，找地主签订临时合约，立马加价卖给真买家，而不是行家。
这种人在田土厅的人面熟，可以直接安排买家和地主签正式合约，他们从中赚走一笔差价，或者说是佣金更为贴切。”
柳婉卿点点头，“就是这样。”
“飞纸最终卖给了谁？”
“主要三种人，第一种是收租佬，商人、金山阿伯、南洋阿伯，还有庙宇、善堂，这一种是最好的客户，一次性全款，不讲价，只要求楼契干净。
第二种是起楼佬，就是那些拆旧建新、加层或改建的建筑队，这一种是最差的客户，压价凶，要分期付款，但好的地方是肯接烂尾契。”
“烂尾契什么意思？”
“有些飞纸是楼花。”
“懂了。”冼耀文颔首，“你继续。”
“第三种就是银号，主要是潮州、福建的银号，其实银号不是买家，而是行家借契后的养契，契据透支的楼契长期躺在银号保险柜，行家只还利息，不还本金，楼收租抵息。”
冼耀文呵呵笑道：“这样做行市好能赚差价，行市不好，死得很快，万一银号倒闭或加息，至少半条命完蛋。”
“老爷，你说行市什么时候会变差？”
“暂时不用考虑这个问题，真正的好行市还没到，坏行市还远着呢。这帮行家遇到了好年景，能过上几个肥年。”
冼耀文抚了抚下巴，稍作思考，“我前面说的做下调整，金屋置业账上的资金全部用来买好地段地皮，地皮买了抵押贷款二次买地皮。具体抵押几次，由盖楼项目的利润决定。
盖楼部分，你其实可以无本启动项目。
在立项之前，你先去联系行家，按照他们的需求立项，每个项目收行家10%的定金，十个项目同时启动，定金覆盖一个项目的成本。
项目一个一个动工，完成一个，交付一个，收了尾款再进行第二个。”
柳婉卿想了想说：“这么一来，第十个项目起码半年才能交付，买家能同意？”
“你说买家买楼的目的是什么？”
“收租。”
“收租佬最担心什么？”
柳婉卿不假思索道：“房子租不出去咯。”
“电话。”
柳婉卿一伸手，将电话机放在冼耀文顺手的地方。
冼耀文拿起话筒，打了出去。
“喂，阿叶，是我，晚上来家里吃饭，辉浓台。这个点不知道打到哪里能找到你表哥，你帮我转达一下，请他也过来……好。”
冼耀文撂下话筒，柳婉卿便问：“你让阿叶和韩森过来做什么？”
“韩森有个手下叫咩喳曾，挺会来事。”冼耀文在柳婉卿的手臂上拍了拍，不疾不徐道：“你准备好注册一家步步高物业公司，股东会包括咩喳曾以及其他几个职位不高不低的差佬，这是第一步。
第二步，去田土厅复制一份物业业主名单，把步步高的架子搭起来，招几个行街仔，照着业主名单一家家跑，了解一下这些情况：
多少空房在租；有没有租客很快会搬走，租客是否准备收下家顶手费，房东是否从顶手费里分杯羹；实地检查房子情况，优点、缺点都要搞清楚，打听邻里的情况，住得舒不舒服，邻里蛮重要。
了解好情况，找房东谈，把要租的房子委托给步步高，步步高按月给房东租金，一年给足十二个月，就是租不租得出去，房东不用管了，十二个月的租金都能收到。”
“那我们赚什么钱？加高租金再租出去？”
“对。”冼耀文颔了颔首，“我们加10%的月租往外租，不从房东那里赚佣金，只从租客那里赚差价。但是，我们多收了租金，也会给租客提供其他房东那里享受不到的服务。
上下水有问题，一个电话，我们就会派人免费去修，租客只需承担购买耗材的费用，可以我们提供，也可以租客自行购买。
其他问题也是一样，晚上九点之前，我们都会及时派人维修。
这是其一，及时维修，其二，安全感，需要我细说吗？”
柳婉卿笑着摇摇头，“差佬股东。”
“你问‘买家能同意吗’，从立项步步高就参与进去，买家会同意的。并且，房子就按照好租两个字去盖，底楼的铺位，没盖之前先找好租客，按照租客的需求设计格局，租金能收多少，先提前收，让买家开心一下。”
柳婉卿莞尔一笑，“楼还没盖好，租金已经到了一笔，买家肯定开心。”
“其他楼层也一样，提前找租客，虽说格局不能由租客决定，但一些细微的地方，可以按照租客的想法来。
住新房，又是按照自己心意弄的，租客肯定满意，收一笔数目不大的顶手费说得过去，顶手费分成三份，买家、金屋置业、步步高，买家拿大头。”
“老爷，我有个问题，步步高是为谁服务，买家还是租客？”
“当然是租客，步步高要满足租客的一切合理要求，让租客住得舒心，至于不讲理的租客，容易走到犯罪的道路上，可能参与打劫、贩毒，被拉去差馆配合调查也是正常的。”
“老爷，经你这么一说，我对公司的盖楼项目信心十足。”
冼耀文将手放在柳婉卿心口，“金屋置业浑身都是算计，但唯有盖楼，没有算计，只讲良心，楼要按照百年不倒的标准盖，也要讲人文关怀，充分考虑各个年龄段住户的需求，老年人、小孩子、夫妻。
比如人口比较多的家庭，在做户型设计时，一定要考虑到羞耻感，以夫妻房事为核心进行思考，怎么不让老人、孩子听见、看见。”
“人口多，房间根本安排不过来，几个人挤在一个房间，户型设计再好又有什么用。”
冼耀文戳了戳柳婉卿的太阳穴，“我跟你只在床上吗？”
柳婉卿嘻嘻一笑，“老爷你自己没讲清楚，这就不是户型设计，应该是装修设计。”
“什么设计都好，就是这么个意思，无论如何都要有一个隔音较好的空间。从我个人角度来说，羞耻感主要针对孩子，童年时期的经历会影响孩子的性启蒙。
性观念对一个人的人生来说其实非常重要……”
“老爷，会不会扯太远了，我们只是盖房子，住户的孩子成长我们又管不了，也没有义务管。”
“是扯得有点远，但你，金屋置业的掌门人，很有必要去思考这个问题。房子也可以分割成物质和精神两块，物质是地段、房子大小格局等看得见摸得着的东西。
精神是住在房子里的感觉，比如这个房子超值、划算，怎么让买家产生这种感觉，你应该去钻研。
只有把这个问题搞透彻，金屋置业才能形成品牌效应，同样的地段，同样的户型，我们就是卖得比别人贵。”
柳婉卿略作思考后，说：“这个问题我感觉眼下不用考虑，房子想卖出去并不太难，而且大多数买家的思想根本没到这个层面。”
“千里之行始于足下，金屋置业不是赚一笔就走人，它的寿命我是按照六十五岁来规划的，它也不是我们唯一的产业，我们有能力向它输血，不用时刻担心它会倒，在制定发展规划时，目光一定要放得远一点，不能短视，不要有先把钱赚到手，后面随它去的想法。”
“为什么是六十五岁，不是百岁，两百岁？”
冼耀文敷衍道：“我是觉得自己再活六十五年没问题，我能看到金屋置业六十五年后是怎样一副光景，再远，谁知道呢。”
“哦。”